«Бум расторжения аренды еще впереди. Когда все откроют, спрос упадет, а скидок не будет»

Из-за пандемии коронавируса, которая вызвала резкое сокращение доходов в непродуктовом ритейле, ресторанах и кафе, фитнес-клубах и кинотеатрах, собственники торговой недвижимости вынуждены были пойти на уступки арендаторам и предоставить хорошие скидки. Тяжелее всего пришлось владельцам торговых центров, которые вообще не могли работать во время ограничений. Управляющий объектами торговой недвижимости в Московском и Нижегородском регионах Олег Аранович в колонке для NN.DK.RU — о том, какие объекты все еще востребованы и даже продаются по более высоким ценам, самых перспективных арендаторах и ожидаемой доходности от торговой недвижимости.

Тенденции рынка торговой недвижимости

— За последние два месяца рынок торговой недвижимости очень сильно поменялся. Меньше всего от последствий пандемии и связанных с ней ограничений пострадали объекты, где продуктовые сети были «якорями». У федеральных продуктовых сетей снижения доходов не произошло. В самом же уязвимом положении оказались владельцы ТЦ. Потому что они были закрыты, без покупателей, а издержки несут более высокие в сравнении, скажем, с владельцами стрит-ритейла. Большие затраты связаны с эксплуатацией объектов, содержанием штата, налогами и т.д. Никаких мер поддержки при этом владельцы ТЦ не получили.

Ранее прогнозировалось, что доля онлайн-покупок в крупных городах значительно вырастет только к концу 2020 г. — до 15% от общего оборота. Сейчас очевидно, что этот уровень будет достигнут гораздо раньше, потому что в период ограничений потребители перешли в онлайн. И этот сегмент развивают не только те игроки, которые и ранее на этом специализировались, но классический ритейл. Так, резко перестроилась X5 Retail Group: в Москве у них большой объем онлайн-доставки с использованием текущей инфраструктуры, в Нижнем Новгороде вместо «Карусели» также недавно был открыт огромный даркстор (склад для сбора онлайн-заказов).

Рынок непродовольственной розницы оказался в более сложной ситуации, поскольку доля онлайн-продаж в нем еще до пандемии была высока, а теперь — еще выше, плюс ко всему накладывается снижение доходов населения. Покупки одежды, бытовой техники откладываются до лучших времен.

Рынок стремительно меняется, и пугает даже не то, что происходит сейчас, а на какой уровень спроса сможет рассчитывать ритейл через месяц-два. На рынке Москвы арендные ставки уже сильно просели: игроки непродуктового ритейла оставляют свои площади, а у продуктовых сетей появляется больше выбора для новых открытий. Если кто-то выезжает, тяжело найти арендатора на лучших условиях. С высокой долей вероятности придется заключать договор с более низкими арендными ставками.

Что будет с ТЦ?

Большие форматы торговых центров, в которых помимо шопинга сконцентрированы рестораны, фитнес, кинотеатры, развлечения, скорее всего, останутся центрами притяжения, и будут востребованы. Пострадают от текущей ситуации маленькие форматы удаленных ТЦ, где была узкая специализация — только одежда, только мебель и т.д. Им нужна серьезная перезагрузка, потому что, во-первых, кризис потребления, во-вторых, увеличилась доля онлайн-покупок.

В Москве действительно есть вероятность, что какие-то ТЦ не выживут. На их месте могут появиться склады или офисные помещения. Но это произойдет не быстро, собственники будут пытаться реанимировать и спасти ТЦ.

«Среднего сегмента больше нет»

Рынок торговой недвижимости в целом стал полярным. Например, те объекты стрит-ритейла, у которых есть надежный арендатор, стали дороже, чем три месяца назад. Если раньше мы говорили о формуле в 100-110 рент за объект, то сегодня сделки проходят со стоимостью в 130-140 рент, если объект качественный. Невостребованные же, тяжелые объекты ни за какие деньги никому не нужны, их продать очень сложно. То есть нет среднего сегмента, в который можно было бы войти, ожидая что он вскоре подрастет.

Что касается торговых центров, ситуация сложная, потому что они не обладают такой ликвидностью, чтобы можно было говорить о росте или снижении цен. Многие собственники сильно закредитованы, имеют долги перед банками. Есть риск, что банковские структуры станут новыми владельцами этих ТЦ. В стрит-ритейле такая ситуация менее вероятна: собственник обычно покупает такие объекты за собственные средства или может погасить кредиты за счет других источников.

Большую ценность, на мой взгляд, сейчас приобретают объекты с надежным хорошим арендатором и удачным местоположением, технически, инженерно и юридически безопасные. Но главное — надежный арендатор. Раньше можно было взять объект и иметь несколько вариантов, кому его сдать в аренду: если магазин одежды не пойдет, пойдет продуктовый ритейл. То теперь вариантов стало меньше. Поэтому дорожают объекты, на которых расположен «Магнит» или «Пятерочка». Такие объекты дорожают, потому что это некоторая гарантия будущего, некая проверенная модель работы.

Фактически сейчас активно развиваются лишь три сегмента торговой недвижимости: продуктовая сетевая розница, сетевая аптечная розница и пункты доставки (Wildberries, СДЭК, Яндекс). Остальные чувствуют себя плохо, и в лучшем случае спасают уже существующие точки.

«Почти все обратились с просьбой о снижении ставок»

Портфель, которым управляю я, в основном состоит из объектов, где «якорями» являются как раз крупные продуктовые сети. Они себя чувствовали неплохо эти 2,5 месяца. Хотя было заметно падение продаж в тех местах, где прежде был хороший автомобильный трафик, но не так много жилья: на центральных площадях, крупных рынках, туристических местах. В тех районах, где проживает большое количество людей, напротив, товарооборот существенно вырос, как и доход собственника. Потому что сейчас он часто привязан к товарообороту.

Портфель пострадал от ситуации с пандемией, но незначительно. Да, некоторым арендаторам пришлось идти навстречу и делать серьезные скидки. Практически каждый арендатор обратился с просьбой о скидке. С каждым обращением мы работали, вели переговоры и приходили к какому-то общему знаменателю. Общий язык удалось найти со всеми, и расторжений договоров аренды по этой причине не было. Если есть объективные причины — идем навстречу, если нет — показываем это и говорим арендатору, что он вполне в состоянии платить за аренду.

Когда откроются все объекты, торговые центры, ритейл все равно столкнется с падением спроса, а скидок на аренду ему уже никто не даст. Думаю, что реальная волна расторжения договоров еще впереди.

Что делать инвесторам?

Тем, кто планирует продолжить инвестировать в торговую недвижимость, я бы посоветовал быть крайне осторожными и выбирать только надежные объекты. Нужно привыкнуть, что той доходности, которая была полгода назад, уже никогда не будет. Нужно смириться с тем, что вы покупаете хороший объект дорого с окупаемостью около 12 лет. Но этот объект с высокой долей вероятности будет приносить стабильный доход. Если находится объект 8-летней окупаемости, то высока вероятность, что что-то там не так: либо арендатор не надежный, либо какие-то есть сложности.

Но рынок не умирает. В последние два месяца он, напротив, ожил — было много интересующихся торговой недвижимостью. Испугавшись падения курса рубля, инвесторы пытались пристроить рублевую наличность в квадратные метры торговой недвижимости. Сейчас  нужна осторожная стратегия и не надо бояться более низкой доходности.