Редевелопмент по-нижегородски. Участки с исторической застройкой будут переданы инвесторам

В нашем регионе разрабатывается новый механизм передачи инвесторам территорий с исторической застройкой. Задача — сохранять то, что раньше активно сносили, и не допускать разрушения уже расселенных объектов. Для защиты зданий, представляющих историческую ценность, готовится специальный документ — Концепция по сохранению и развитию исторических центров городов России.

Над созданием Концепции сейчас работают Минэкономразвития РФ совместно с правительством Нижегородской области и агентством по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК (новое название «ДОМ.РФ»).

Нижний Новгород, который готовится праздновать 800-летие, станет пилотной территорией. У нас будет учрежден региональный оператор, который и будет работать с инвесторами.

О том, что уже сделано, мы говорим с руководителем Института развития городской среды Нижегородской области Дарьей Шориной.

СПРАВКА. Институт развития городской среды принимает участие в разработке концепции на уровне нашего региона. Его задача — собрать воедино всю необходимую для подготовки документов информацию: об объектах культурного наследия, об участках, которые могут быть вовлечены как территории для застройки, о слое инженерных коммуникаций на этих участках и т.д.

Некоторое время назад в Нижнем Новгороде много говорили о программе передачи инвесторам под реставрацию исторических зданий на льготных условиях. Программу называли условно «аренда за рубль». Но как такового разработанного положения для нее до сих пор нет…

— На улице Ильинской по такой схеме был отдан дом, но он стоит за баннером и разваливается. Когда инвестор посчитал, сколько будут стоить работы (сначала проект, потом сама реставрация), он просто перестал что-то делать.

То есть, этот механизм оказался неэффективен. Что изменится с принятием новой концепции?

— Там регулируются более короткие сроки. Если не будет никаких движений по исполнению обязательств со стороны инвестора, тогда это все возвращается обратно. Нельзя допускать деградации памятников.

Суть в том, чтобы передавать участки инвестору не точечно (так как при таких условиях сложно строить свою экономику), а готовить большие площадки для комплексного развития.

И возможно, с дополнительными территориями в других частях города, которые бы помогли инвестору и городу не допустить деградации в состоянии памятников и быстрее получить позитивный результат.

То есть, инвестор вкладывает средства в исторический квартал, а ему на льготных условиях дают другие территории, где он может строить, к примеру, жилье?

— Как один из вариантов. Все это будет разрабатываться в рамках концепции. Пока единый механизм реализации не выработан.

Ольга Назарова

строительная компания ННДК

С точки зрения девелопмента существовавшие до недавних пор механизмы привлечения инвесторов к сохранению ценных объектов были непривлекательными из-за очень высокой стоимости реставрационных работ и последующих ограничений использования объекта. Сейчас радует то, что городская и областная власть стремятся не просто «навесить» данные работы в качестве «социальной нагрузки» работающим в регионе инвесторам, а прорабатывает взаимовыгодные варианты сотрудничества для обеих сторон. Учитывая то, что свободных площадей в городе становится меньше с каждым годом, при грамотной экономической модели вариант предоставления земельных участков без торгов под жилищное строительство взамен восстановления ценных архитектурных объектов имеет право на жизнь. Тем более, что подобный механизм сейчас существует в регионе в рамках решения вопросов обманутых дольщиков, и он доказал свою эффективность.

Дарья, чтобы передать дом инвестору в собственность или долгосрочную аренду, необходимо некоторые дома перевести в нежилой фонд, чтобы в них можно было организовать бизнес. Регоператор будет заниматься и этими вопросами?

— Да, главная идея в том, что будет создан один орган, у которого будут полномочия для решения всех вопросов: сбора и анализа информации, подготовки проектов реконструкции, надзора, сдачи домов в аренду, регулирования правовых и экономических процессов.

Вся информация будет размещена на каком-то сайте?

— Да, все будет размещено на одном сайте, но будет ли это сайт правительства области, либо отдельный сайт регоператора, решится, когда появится программа.

На данный момент мы помогаем свести всю информацию из разных министерств в единый документ, чтобы понять, как выстроить работу дальше и начать разработку концепции для пилотной территории.

На какой стадии сейчас эта работа?

— Рассчитываем, что к февралю 2019 года уже будет что показать.

Есть ли уже понимание, на каких территориях смогут работать инвесторы, и на каких условиях они смогут получить участок для развития?

— Какие-то территории останутся в муниципальной собственности, какие-то будут переданы на условиях долгосрочной аренды. Когда дома будут переданы девелоперам, для них обязательной будет работа по реставрации ОКН и полная перезагрузка территории в комплексе больших участков. Вся территория будет разделена на КУРТы (где будет осуществляться «комплексное устойчивое развитие территории»).

Речь идет о границах всего старого Нижнего. Улица Ильинская с прилегающей территорией рассматривается как рекреационный событийный центр. Это место, где могут быть представлены современная культура и бизнес.

Также предварительно выбран квартал, примыкающий к церкви в честь святителей Московских (так называемой «церкви трех святителей», ул. Славянская — Короленко). Они детально прорабатываются с учетом сетей коммуникаций, территорий, которые отданы по договорам о развитии застроенных территорий.

Там, где уже возводятся новые жилые кварталы — например, на Ильинке: будет ли такая застройка соответствовать концепции?

— В исторической части города многие участки уже отданы девелоперам. Когда будет выработан документ, сформируется программа и будет дан официальный старт ее реализации, можно будет вести детальную проработку этого документа. Все, кто работает на территории старого Нижнего, должны будут выполнять его требования. Многие девелоперы согласны с тем, чтобы сохранить историчность. Вопрос в том, какие обязательства на них лягут.

Борис Замский

заместитель директора «Столица Нижний» по продажам, стратегии и развитию бизнеса

Наш бизнес - девелопмент, а его ресурсы - это земельные участки, поэтому нам априори интересны различные механизмы выделения земельных участков. Но эти механизмы должны быть экономически оправданными. При этом надо понимать, что как компания девелопер, и как жители Нижнего Новгорода, мы заинтересованы в том, чтобы территория в центре города становилась привлекательной, благоустроенной и комфортной. Наша компания сейчас как раз реализует проекты, направленные на повышение привлекательности центральной части города.

Дарья, речь в концепции идет о продаже или аренде исторических домов?

— Будущий региональный оператор начнет прорабатывать разные варианты. Это могут быть механизмы сдачи в аренду на очень льготных условиях, либо очень дешевые кредиты: чтобы инвестор заходил на площадку и выполнял свои обязательства, плюс занимался собственными планами.

Тот, кто берет лот, уже получает подведенные коммуникации. К примеру, за счет бюджетных средств на этой территории делают благоустройство, инвестору дают готовую проектно-сметную документацию на проект реставрации. У регоператора есть потенциальные деньги, чтобы выполнить эту часть работ, а потом за счет процента от возвратности он закроет свои расходы, а инвестор сэкономит свои время и деньги, чтобы запустить работу.

Что касается формы организации регоператора, то он будет представлен как подведомственное учреждение, некоммерческая организация или фонд при области.

Инвестору гораздо проще реставрировать дом, если он не объект культурного наследия. Это дешевле, не требуется привлечение лицензированных организаций, которые имеют право реставрировать ОКН. В 2018 году в Нижнем Новгороде были выявлены еще 39 потенциальных объектов культурного наследия. После того, как будет пройдена госэкпертиза, они могут стать ОКН. Но если экспертизу не провести, по предписанию прокуратуры их могут в любой момент снести. Что планируется делать с такими домами?

— Одна из основополагающих идей редевелопмента — сохранение и включение объектов культурного наследия в современную жизнь, не только памятников, но и самой среды. Речь идет не только о вновь выявленных ОКН, но и о тех, которые не включены в их перечень, но являются частью важной исторической застройки. Концепция будет сохранять эти элементы городской среды. Есть масса механизмов, чтобы сохранить застройку: например, как «достопримечательное место».

Будет ли учтено в концепции мнение общественности?

— Городу хорошо помогают градозащитники — через  различные программы по редевелопменту. Пример — движение «Деревянные города»: за счет средств неравнодушных людей и бюджетных денег они проводят консервацию домов. У города была идея помочь активистам и дать ресурсы, чтобы они могли следить за домами, приводить их порядок, привлекать небольших инвесторов. Одно другому не мешает. Градозащитники — одни из тех участников процесса, которые могут помогать на уровне текущей деятельности по сохранению наследия и при этом работать вместе над концепцией развития.