Александр Байер: "Кризиса нет, есть изменения на рынке"

Подобные изменения всегда проходят нелегко. В июле Нижний Новгород прозвучал на всю Россию после обрушения казармы в Омске. Комиссия МЧС выяснила, что одной из причин произошедшего стала ошибка, допущенная нижегородской компанией «РемЭксСтрой» в ходе капитального ремонта здания. Вентилируемый фасад был установлен без учета несущей способности кирпичной кладки.

Заместитель губернатора Нижегородской области Александр Байер считает, что существующий контроль за строительными компаниями в регионе достаточен и подобное могло случиться в любом другом городе и с любой другой компанией: «Это не более чем совпадение. Строительный рынок - общероссийский, нижегородские компании работают в Омске, в Санкт-Петербурге... В Нижнем Новгороде работают компании из Санкт-Петербурга, Москвы и других городов».

Как можно избежать подобных строительных ошибок?

Наверное, одной системой контроля исключить подобные случаи невозможно. Подходить к их решению необходимо более глобально, создавая иную систему подготовки грамотных кадров, инженеров, проектировщиков и других профильных специалистов. Должен быть богатый выбор организаций, способных создать высококачественные проекты, ряд экспертов, которые могут на высоком профессиональном уровне эти проекты оценить, и, что не менее важно, грамотные строители, прорабы, которые могут эти проекты воплотить в жизнь. Надо заниматься кадровым потенциалом и повышением строительной культуры в целом, только системой контроля проблему никогда не решить.

Стали ли нижегородские застройщики стремиться к удешевлению строительства из-за кризиса?

Да. Застройщики всегда стремятся сократить свои расходы, в любой экономической ситуации. И задача контролирующих органов – не допустить, чтобы это сказалось на качестве строительства. Оптимизировать расходы надо, например, за счет более эффективного менеджмента, а не за счет использования менее качественных материалов.

Один из вариантов поддержки строительного рынка в таких непростых условиях – привлечение новых компаний и наращивание числа проектов, которые будут способствовать снижению цен. Как ведется подобная работа в Нижегородской области?

Я думаю, что наращивание проектов путем увеличения количества компаний очень слабо отразится на размере рынка строительных площадей в области, а вот риски самих участников рынка увеличатся в разы. Мы должны осознать, что берут не количеством, а качеством, риск компенсируется только надежностью компании, поэтому нужно не просто много компаний, а наличие проверенных  застройщиков. Такие компании есть уже сегодня, они прошли не один кризис и выстояли. Конечно, со временем их станет больше, но этот процесс не равен простому механическому увеличению числа участников строительного рынка.

Вы говорите про проверенных застройщиков, но ведь и «СУ-155» до недавнего времени считалось таковым...

История банкротства огромного строительного холдинга «СУ-155» началась не в Нижегородской области, и причины краха этой компании находятся также не в нашем регионе. Мы наблюдаем лишь некоторые причинно-следственные связи падения головной структуры, поэтому я бы не драматизировал ситуацию. Силовые структуры и судебная система разберется, кто прав, кто виноват в уголовном деле в отношении генерального директора холдинга. Не стоит нагнетать обстановку вокруг СУ-155 и ее дочерних структур в Нижегородской области. У нас много других застройщиков, которые крепко стоят на ногах и готовы строить.

Уровень участия граждан в долевом строительстве в России 2014 г. побил все антирекорды, он оказался даже ниже кризисного уровня 2008-2009 гг. Люди просто боятся вкладывать деньги в новые проекты. Сейчас уже обсуждается инициатива о полном запрете долевого строительства. Поддерживаете ли вы подобную инициативу?

Когда говорят о долевом участии в строительстве, то применяют словосочетание «я купил квартиру», но, на самом деле, нужно четко понимать, что на момент заключения договора квартиры не существует, она еще не построена. Для возведения дома предстоит совершить массу действий, во время которых могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, а человек, купивший квартиру по долевому строительству, несет риски. Конечно, законодательство пыталось защитить дольщика, уменьшив риски, но они все равно остаются при любых обстоятельствах. Вот почему мы и  федеральное правительство постоянно возвращаемся к вопросу реформирования ситуации с долевым участием.

Вероятнее всего, проблема будет решена только в том случае, когда купить можно будет исключительно готовую квартиру, а пока существуют лишь разные схемы и способы, компенсирующие риски и споры. Нужно понимать, что, компенсируя риск самого участника долевого строительства, будущего покупателя, законодатель все риски перекладывает на застройщика, что не может на него не влиять, поэтому, чем больше будут ужесточаться требования, тем больше будет падать эффективность и прибыльность рынка застройщиков.

Я думаю, что те новеллы, которые обсуждаются на федеральном уровне по отмене ФЗ-214, негативно скажутся на рынке жилищного строительства. Эксперты часто проводят аналогии рынка долевого строительства с рынком финансового заимствования, говоря о том, что долевое участие в строительстве - это инвестиционный акт, а не строительный. Во всем мире инвестиционные риски были, есть и будут, и нет такой схемы, которая полностью бы компенсировала все риски. Инвестиции - это всегда риск.

Схема, при которой определенная сумма вкладывается в банковскую систему, а деньги не передаются напрямую застройщику, выглядит намного устойчивее. Но мое личное мнение, что это не уменьшит риски покупателей, и в результате мы опять будем иметь обманутых дольщиков и обанкротившихся девелоперов, а потом еще и обманутых вкладчиков. Поэтому необходимо понимать, какие банки и чем будут компенсировать риски, а уже потом говорить о конкретных схемах.

Вопрос о защите прав дольщиков, покупателей квартир требует самого пристального внимания и тщательного обсуждения с участием экспертов, представителей строительного рынка, общественных организаций.

Эксперты прогнозируют стагнацию на рынке жилья в 2016 г. Как власти намерены поддерживать падающий спрос?

Для стабилизации ситуации необходимы государственные программы, о которых мы так много говорим. Эти программы должны, с одной стороны, поддерживать покупательскую способность населения, с другой - работать с банковской сферой для увеличения и наращивания ликвидной массы, а также не допустить полного оттока денежной массы со строительного рынка. Необходимо насыщать  ликвидность самих застройщиков теми или иными субсидиями и помогать им решать проблемы с земельными участками, коммуникациями, ресурсами, транспортной системой для того, чтобы сократить сам цикл строительства.  Все эти меры могут положительно отразиться на строительной отрасти в целом.

Я бы не стал называть происходящее сегодня - кризисом, на мой взгляд, нельзя относиться к макроэкономическим процессам  как к кризису, нужно относиться к ним как к изменениям. Необходимо видоизменять свой бизнес - это новая реальность. Если менеджеры строительной отрасли отнесутся к этому как к новым условиям существования, то компании выживут и смогут, адаптировавшись, преодолеть стагнацию рынка.

От экспертного архитектурного сообщества часто звучат упреки в том, что застройщики, стремясь сэкономить на индивидуальных проектах жилья, выдают один и тот же типовой проект за жилье бизнес- и за жилье экономкласса. В результате классифицировать строящиеся объекты по типу довольно сложно, их характерные признаки размыты и неявны. Вы замечаете такое поведение за застройщиками?

Рынок - это некая зона свободной торговли, и его организация, безусловно, - государственная функция, но подобные нюансы  - вопрос, который решают сами участники рынка. Вы хотите сказать, что покупатель не понимает, какую квартиру он берет, и какого она класса? Не только классность самой квартиры влияет на выбор покупателя, а еще и ее месторасположение. В большей степени, стоимость квадратного метра зависит от локации, и мы видим, что в одном месте города квартиры дороже, а в другом – дешевле, вне зависимости от класса квартиры. К тому же, есть еще и эксперты на рынке купли-продажи квартир, например, такие как риелторы. Неужели профессиональный риелтор не отличит экономкласс от премиального?

Мы поддерживаем государственные программы, стимулируем увеличение объемов жилищного строительства и в основном работаем с экономклассом. Бизнес-класс должен строиться по рыночному спросу, но для того, чтобы был рыночный спрос нужна целевая группа, а в Нижнем Новгороде сегодня она достаточно ограничена по численности.

Архитекторы иногда говорят: «Мы проектировали одно, а в итоге было построено совсем другое». Получается, что-либо заказчик интерпретировал проект по-своему, либо архитекторы лукавят и проектировали они именно то, что получилось на выходе. Как можно решить этот конфликт?

Я бы упростил вопрос. Кто главнее: инвестор или архитектор? Нужно найти инвестора, который имеет архитектурное образование и закончить полемику: он вложит свои деньги в то, что захочет построить. Наверное, отдельно взятому архитектору, который замышлял какой-то проект, нужно уметь убеждать инвестора не видоизменять проект. Внутри этого тандема всегда существует некий конфликт интересов: инвестору интересно заработать, архитектору интересно войти в историю, и когда пытаются сделать и то, и другое одновременно, часто ничего не получается.

Я не совсем понимаю, зачем нужен закон, когда достаточно научиться взаимодействовать друг с другом. Я думаю для Нижнего Новгорода - это временное явление, просто проблема становления строительного рынка, не более того.